Individualização de Unidades Imobiliárias

Apresentação

O serviço de Individualização de Unidades Imobiliárias (IU) é o processo administrativo que permite a separação e identificação legal das unidades autônomas dentro de um empreendimento ou condomínio no Município de Amargosa. Este serviço é essencial para que cada unidade possa ser registrada individualmente no Cartório de Registro de Imóveis, possibilitando a comercialização, transferência e registro de escrituras de forma independente.

Serviço Oferecido

A Secretaria Municipal de Administração, Finanças e Desenvolvimento Institucional (SEAFI), através da Diretoria de Análise de Projetos (SEAFI.DIRAP), recebe, analisa e aprova projetos de individualização de unidades imobiliárias em edificações já construídas ou em construção, garantindo que atendam às normas urbanísticas e edilícias do Município.

O Que É Individualização de Unidades Imobiliárias?

A individualização é o procedimento técnico-administrativo que transforma uma matrícula única de um terreno com edificação em múltiplas matrículas individualizadas, cada uma correspondendo a uma unidade autônoma (apartamentos, salas comerciais, lojas, etc.). Este processo é obrigatório para:

• Empreendimentos multifamiliares (edifícios de apartamentos)
• Condomínios comerciais e de serviços
• Edificações mistas (residencial e comercial)
• Conjunto de unidades em condomínios horizontais

Quem Pode Solicitar?

• Proprietário do imóvel (pessoa física ou jurídica)
• Procurador legalmente constituído
• Incorporador ou construtor responsável pelo empreendimento
• Representante legal de condomínio já constituído

Requisitos para Acessar o Serviço

Para solicitar a individualização de unidades imobiliárias, o requerente deve apresentar:

Documentação do Requerente:

• Documento de identificação válido (RG e CPF) do proprietário ou requerente
• Procuração pública ou particular com firma reconhecida (quando aplicável)
• Comprovante de endereço atualizado

Documentação do Imóvel:

• Certidão atualizada da matrícula do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis (emitida há no máximo 90 dias)
• Certidão Negativa de Débitos Municipais (IPTU e taxas) do imóvel
• Comprovante de propriedade ou posse legítima do terreno

Documentação Técnica:

• Projeto de Individualização, contendo:
• Planta de situação e localização
• Plantas baixas de todos os pavimentos
• Plantas de cobertura
• Cortes e fachadas
• Memorial descritivo das áreas
• Quadro de áreas discriminando: área total do terreno, área construída de cada unidade, áreas comuns, vagas de garagem
• Memorial Descritivo técnico das unidades autônomas, assinado por responsável técnico
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou Termo de Responsabilidade Técnica (TRT) do profissional responsável
• Declaração do responsável técnico quanto à conformidade do projeto com as normas vigentes
• Comprovante de aprovação do projeto arquitetônico (Alvará de Construção ou “Habite-se”), quando aplicável

Documentos Específicos (quando aplicável):

• Convenção de Condomínio e Regimento Interno (se já instituído)
• Ata de constituição do condomínio (se já instituído)
• Certidão de aprovação do projeto no Corpo de Bombeiros
• Licença Ambiental (quando exigível)

Etapas para Processamento do Serviço

1. Orientação e Protocolo

• Recepção e orientação ao requerente sobre os documentos necessários
• Protocolo do pedido com recebimento da documentação
• Análise preliminar da documentação apresentada
• Geração de número de protocolo para acompanhamento

2. Análise Técnica Inicial

• Verificação da completude documental
• Conferência das informações cadastrais do imóvel
• Análise da regularidade da edificação
• Verificação de pendências fiscais ou técnicas
• Solicitação de complementações ou correções, quando necessário

3. Análise do Projeto de Individualização

• Análise técnica das plantas e memoriais descritivos
• Verificação da conformidade com o Código de Obras e normas urbanísticas
• Conferência dos cálculos de áreas (privativas, comuns, totais)
• Validação da discriminação das frações ideais
• Vistoria técnica in loco (quando necessário)
• Emissão de parecer técnico

4. Análise Jurídica e Fiscal

• Verificação da regularidade fundiária
• Análise da documentação jurídica apresentada
• Conferência de quitação de tributos municipais
• Cálculo e emissão de eventuais taxas devidas

5. Emissão da Certidão

• Elaboração da Certidão de Individualização de Unidades Imobiliárias
• Discriminação de todas as unidades autônomas com suas respectivas áreas
• Assinatura e registro da certidão
• Disponibilização do documento ao requerente

6. Acompanhamento Pós-Emissão

• Orientação sobre os procedimentos no Cartório de Registro de Imóveis
• Atualização cadastral das unidades no sistema tributário municipal
• Emissão de novos carnês de IPTU individualizados (após registro em cartório)

Canais de Atendimento

• Presencial:
• Endereço: Av. Dr. Luis Sandes, 120 – Valle Shopping – Amargosa/BA
• Horário de atendimento: Segunda a sexta-feira, das 8h às 14h
• WhatsApp: (75) 3634-3977
• Disponível para esclarecimento de dúvidas e agendamento
• E-mail: dt@amargosa.ba.gov.br
• Para envio de documentação complementar e comunicações oficiais
• SAC Digital: (75) 3634-3977
• Atendimento telefônico para informações gerais

Previsão de Prazo para Entrega do Serviço

• Análise preliminar da documentação: até 10 (dez) dias úteis
• Análise técnica completa do projeto: até 30 (trinta) dias úteis, contados após a entrega de toda a documentação exigida e em conformidade
• Emissão da certidão: até 10 (dez) dias úteis após aprovação final
• Prazo total médio: 50 (cinquenta) dias úteis

Observações importantes:

• Os prazos podem variar conforme a complexidade do projeto e do empreendimento
• O prazo fica suspenso durante a análise de documentação complementar solicitada
• Em caso de projetos complexos ou que demandem vistorias técnicas, o prazo poderá ser prorrogado mediante justificativa formal
• A não entrega de documentação solicitada no prazo de 30 (trinta) dias poderá acarretar o arquivamento do processo

Mecanismos de Consulta

O requerente pode acompanhar o andamento de seu processo através de:

• Número de protocolo: gerado no momento do registro do pedido
• Consulta presencial: na sede da SEAFI, mediante apresentação do protocolo
• Consulta por WhatsApp: (75) 3634-3977, informando o número do protocolo
• Consulta por e-mail: dt@amargosa.ba.gov.br, informando o número do protocolo
• SAC Digital: (75) 3634-3977

O requerente será notificado sobre:

• Recebimento e autuação do processo
• Solicitação de documentação complementar
• Agendamento de vistoria técnica (quando necessário)
• Emissão de parecer técnico
• Aprovação ou indeferimento do projeto
• Disponibilidade da certidão para retirada

Recursos e Indeferimento

Em caso de indeferimento do pedido de individualização, o requerente poderá:

• Apresentar recurso administrativo no prazo de 15 (quinze) dias corridos, contados da ciência da decisão
• O recurso deverá conter fundamentação técnica ou jurídica que justifique sua revisão
• O recurso será analisado por instância superior da SEAFI
• O prazo para análise do recurso é de até 20 (vinte) dias úteis
• Após análise do recurso, a decisão será definitiva na esfera administrativa

Motivos comuns de indeferimento:

• Edificação irregular ou sem aprovação prévia
• Áreas em desconformidade com o projeto aprovado
• Pendências fiscais ou tributárias
• Documentação incompleta ou incorreta após múltiplas solicitações
• Desconformidade com normas urbanísticas ou edilícias

Gratuidade e Custos

Taxas Municipais

O serviço de individualização de unidades imobiliárias está sujeito ao pagamento de:

1. Taxa de Análise de Projeto:

• Calculada com base na área total construída do empreendimento
• Valores conforme Código Tributário Municipal vigente
• Pagamento obrigatório no momento do protocolo

2. Taxa de Expediente:

• Valor fixo por certidão emitida
• Conforme tabela de preços públicos municipais

3. Taxa de Vistoria:

• Quando necessária vistoria técnica in loco
• Valor conforme tabela de preços públicos municipais

Isenções

Poderão ser isentos do pagamento de taxas:

• Programas habitacionais de interesse social
• Projetos para população de baixa renda, mediante comprovação
• Conforme previsto em legislação municipal específica

Observações sobre custos

• Os valores das taxas devem ser consultados previamente junto à SEAFI
• O não pagamento das taxas no prazo estabelecido poderá resultar em arquivamento do processo
• Após o deferimento e emissão da certidão, haverá custos cartorários para registro das matrículas individualizadas, que são de responsabilidade do proprietário e devem ser pagos diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis

Validade da Certidão

• A Certidão de Individualização de Unidades Imobiliárias terá validade de 180 (cento e oitenta) dias a partir da data de emissão
• Após este prazo, caso não tenha sido registrada em cartório, o interessado deverá requerer nova certidão
• A renovação poderá implicar em nova análise e pagamento de taxas

Informações Complementares

Após a emissão da Certidão de Individualização:

1. O proprietário deverá levar a certidão ao Cartório de Registro de Imóveis competente para abertura das matrículas individualizadas
2. O Cartório fará o registro e emitirá as matrículas de cada unidade autônoma
3. Após o registro cartorário, o proprietário deverá informar à SEAFI para atualização cadastral
4. A SEAFI providenciará a abertura de inscrições imobiliárias individuais para cada unidade
5. A partir do exercício seguinte ao registro, cada unidade receberá carnê de IPTU individualizado

Legislação Aplicável:

• Código Civil Brasileiro (Lei Federal nº 10.406/2002) – Condomínio Edilício
• Lei Federal nº 4.591/1964 – Condomínios em Edificações
• Código de Obras Municipal
• Código Tributário Municipal
• Lei de Uso e Ocupação do Solo de Amargosa
• Normas técnicas da ABNT aplicáveis

Orientações Finais

• Certifique-se de que toda a documentação está completa antes de protocolar o pedido
• Mantenha cópias de todos os documentos entregues
• Acompanhe regularmente o andamento do processo pelos canais disponíveis
• Responda prontamente às solicitações de complementação documental
• Em caso de dúvidas, busque orientação prévia junto à SEAFI antes de elaborar o projeto

Manifestações, Reclamações e Ouvidoria

Para orientações, dúvidas, reclamações, sugestões ou elogios sobre este serviço:

• Ouvidoria Municipal: ouvidoria@amargosa.ba.gov.br
• Telefone da Ouvidoria: [inserir telefone]
• Portal da Transparência: [inserir endereço do portal]

Para Pedido de Informação segundo a Lei de Acesso à Informação (Lei nº 12.527/2011), utilize o Serviço de Informação ao Cidadão (SIC) disponível no Portal da Prefeitura ou presencialmente na Ouvidoria Municipal.